工作反思:完善商品房预售制度_完善财务内部控制制度

作者 : 佰颜 本文共2907个字,预计阅读时间需要8分钟 发布时间: 2020-09-5 共22人阅读

[赵燕]-((2013-10-2 6) /读8826次

摘要:20世纪末,香港引入了我国的商品房预售制度。它在促进我国商品房市场繁荣方面发挥了重要作用,但也产生了一些负面影响,例如金融风险增加和消费者权益受到侵犯。现象。因此,我们仍然需要对如何改善我国的商品房预售制度进行深入研究。本文结合我国的有关法律法规进行研究和分析,并提出完善我国商品住宅预售制度的对策建议。

关键字:预售系统,商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于饮食和饮食,而是朝着更高的目标迈进。房子自然成为人们渴望的目标。但是,很多人在购买商品房之前没有对市场有深刻的了解,缺乏房地产法律知识,缺乏对商品房销售管理方法的及时跟进,导致了一系列问题。购房方面的法律问题,给购房者带来了不可估量的经济损失。因此,应该研究和分析我国的有关法律法规,并提出完善我国商品房预售制度的对策建议。

商品房预售的一个概念和特征

([一)概念

商品房预售,也称为计划外房屋销售,是指房地产开发公司,该公司出售在建但尚未提前完工的商品房,并由买主支付购买价或押金,并将在以后确定的时间预售这是将房屋和所有权转让给买方的法律行为。

([二)功能

1。预售商品房是一项复杂的交易。

2。商品房预售是一种限时,高市场风险的交易。

3。我国商品房预售制度的缺陷。

商品房预售制度中的两个问题

商品房预售时,主题尚不存在,开发商无法立即履行交付房屋的义务。由于信息不对称,预售作为一种远期交货,其本身具有某些缺陷。

(一)商品房的预售风险

商品房预售具有履约周期长,标的不确定的特点,是一项法律关系复杂的交易。同时,住房预售制度降低了房地产公司的门槛,一些没有开发能力的公司进入市场,破坏了正常的经营秩序。一旦房地产公司的投资出现问题,银行和买家将面临更大的金融和市场风险。

(二)监督不足引起的问题

我国正在逐步加快建立和完善商品房预售制度。 1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国首次引入商品房预售制度的立法确认。从那时起,我国颁布并实施了一系列有关商品房预售的法律,行政法规,部门法规和地方法规。一般而言,我国具有商品房预售制度的法律基础,但从实践的角度来看,过去这些法律在风险分担机制,资本运作和监管以及对商业行为的处罚等方面都有一定的缺陷和不足。违反。

(三)商品房预售制度的立法尚不完善

售前登记制度保护了购房者的合法权益,避免并避免了一些不必要的纠纷。但是,商品房的预售制度并不会导致产权的建立和变更,而只能让购房者获得权利。建成的商品房具有期望的产权,以及相关的法律法规我国的商品房预售登记只赋予行政备案意义,而不是法律强制性要求。

要完善我国商品房预售制度的三项有效措施

在预售系统中,交易目标存在许多不确定因素,因此预购者所面临的风险远大于现有购房所面临的风险。此外,基于保护弱势消费者,维护社会秩序和稳定的目的,在签订预售合同的机会方面很难平衡双方的力量。我国在建立和完善售前制度时应重视这一问题,并尝试采取更加完善的措施。

(一)实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度

房地产预售中出现许多问题的重要原因之一是缺乏严格的市场准入和退出机制。许多缺乏开发能力的房地产开发公司的涌入不仅给他们的生存带来了隐患,也给银行带来了隐患,而消费者则带来了巨大的风险。

因此,我们认为,应建立健全公司信用体系,严厉打击虚假出资等违法行为,全面实施市场准入制度改革,进一步加强市场监管,严格控制房地产的设立条件。房地产开发公司确保开发商强大的资金和良好的信誉,确保房地产开发秩序的稳定,避免一些信誉欠佳的人随意开发房地产,提高商品房预售者的进入门槛,以及淘汰实力较弱,融资能力较弱的开发公司市场,实现优胜劣汰,以增强企业商业信用的发展,承担商业责任。

([二)建立开发者信息公开系统

在商品房的预售中,可以通过特殊立法将开发商的“信息披露”规定为法律义务。

建议规定一个最低限度的信息公开制度,以最大限度地提高信息公开度。必须公布有关房屋合法性,开发商的调整,补偿的优先级以及抵押限制的关键信息。开发商经常故意以商业秘密为由隐瞒本应传达给消费者的内容,例如开发商与承包商之间的关系,甚至恶意使用已售出的房屋来重复抵押以骗取银行贷款。结果,一些家庭失去了他们一生中积累的东西,他们想哭不哭。

建议与房地产相关的部门共同合作,共享他们所拥有的信息,并以集中方式发布此信息,以供购房者参考,以防止消费者由于信息不足或被保险人做出错误的决定。被误导了。应当公布各路段的地价和住房的基本成本的指导价,以防止房地产开发商牟取暴利,避税。同时,必须建立健全的房屋中介评估系统,并建立开发商的质量,声誉,价格和资格评估系统。普通消费者可以方便地进行选择和决策。

(三)建立商品房预售资金监管制度

商品房预售资金监管不足,已成为困扰房地产业健康发展的严重问题。建立商品房预售资金监管制度,对于有效保护消费者利益和维护房地产市场秩序具有重要意义。应当指定或者委托房地产评估公司,会计师事务所或者项目监督机构统一管理。消费者有权查询和询问资金的使用地点。

将交易集中在指定位置,并将预售房屋纳入成品房屋进行管理,这便于消费者进行投标和集中选择。无论是成品房屋还是半成品房屋,都将涉及现场检查。集中交易使消费者显得更强大,并有助于防止该国逃税。

同时,严格执行国家和地方政府关于售前条件的规定。对于普通的购买者来说,查阅大量的法律文件既没有必要,也没有困难。该建议应由职能部门承担,不仅要反映人性化的要求,还要反映消费者的实际需求。当然,尽管对卖方实施了多部门的三维审查,但消费者只需要审查最终批准文件即可。

([四)其他

有必要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和运用有关法律法规的立法精神和意图。应当更加熟悉和掌握各级地方人民政府,特别是具有依法行使房地产管理和土地管理职能的市,县政府行政执法部门。

并且买方必须签署补充协议。由于正式的购房合同不能完全准确地反映双方的真实情况,买卖双方应经常根据需要订立补充协议,即通过补充协议来修改和补充正式合同的内容。根据《中华人民共和国合同法》,“如果标准条款与非标准条款不一致,则应采用非标准条款。”因此,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

四个总结

简而言之,自商品房预售制度实施以来,它在房地产业的快速发展,发展企业的集资和项目开发以及房地产的担保方面发挥了巨大作用。买家的利益。它应该在立法中得到确认。该系统可以通过多种方式加以完善,以真正保护购房者的利益商品房预售制度的完善,遏制开发公司的违法或违约行为,并促进房地产市场的健康发展。

参考文献:

〔1〕雷星虎,蔡克云。关键词:商品房预售制度商品房预售制度的完善,维护与废除,我国房地产法律制度的完善《法律评论》,2008年,(1)。

〔2〕王美娟。关键词:商品房,预售制度,完善法律与实践,2009(0 4)。

〔3〕温洁。关键词:商品房,预售制度,完善法制与社会,2011(0 1)(第1部分)。

〔4〕吴逊。我国商品房预售系统存在的问题及改进对策[J]。企业研究,2011(0 3)。

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